深圳豪宅火了 竟能疫情“贴息贷款”炒房

来源:中国基金报  发布时间:2020-04-20 14:18:33 

中国人对房地产的热爱,其实跟美国总统特朗普对美股的热爱,是一样的。

有人说,跟美国股市对标的中国资产,不是A股,而是中国楼市;美股科技股龙头涨得欢,对标的是中国一线楼市的反弹,比如深圳。

最近深圳的楼市火到不行,深圳千万豪宅被秒光的新闻不断刷屏!还有“百万喝茶费”、“500万以下的房子基本卖没了”……等等新闻层出不穷,这轮地产行情被称为“疫情景气”。

到底谁在购买深圳的房子?背后是一场金融加杠杆的游戏,而这跟新冠疫情密切相关,因为疫情,一系列小微企业纾困措施出台,让大部分银行放宽抵押贷、经营贷等贷款项目,部分购房者借此也找到了新的加杠杆机会。

这个游戏怎么玩?基金君从一位地产中介找到了答案。

深圳豪宅火了

“有一种核心资产,叫深圳的房子”。尽管全国仍在防控疫情,深圳房地产市场近期已十分热闹。

4月16日,国家统计局发布数据,3月份70个大中城市房地产市场价格出现微涨,但总体较为稳定。3月新房销售价格环比上涨的城市数量达38个,比2月的21个明显增加;二手房价格环比上涨的城市数量为32个,明显高于2月份的14个。

数据显示,房价上涨城市数量明显增加。70个大中城市中,西宁、杭州、银川、等10个城市新房价格环比涨幅居前。北上广深4个一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%。其中, 深圳领涨,上海微涨,北京持平,广州下降。

深圳千万豪宅秒光背后:竟能疫情“贴息贷款”炒房

据报道,3月7日,深圳南山区招商蛇口太子湾·湾玺开盘,推出104套公寓,均价11万元/㎡,总价2000万元起,结果当晚104套全部售罄。

3月13日,太子湾·湾玺推出14套房源,建筑面积约360平米、370平米,4200万起步价,下午14时开始选房,仅8秒就宣告售罄,销售金额达6亿元。

4月5日,太子湾·湾玺第三次开盘,单价9万元~13万元/㎡,总套价格2900万元~5500万元,合计54套公寓,半天时间全部售罄,合计吸金约23亿元。

值得注意的是,“天价喝茶费”也开始重出江湖,三个宝安中心区的千万豪宅项目被传需加价百万方可购房。对此,深圳市宝安区住建局也于日前发布通知称,收取“喝茶费”等价外费楼盘暂停全部房源网签权限。

新冠肺炎疫情仍在全球持续蔓延,对经济造成巨大冲击。对于外贸出口规模连续27年居内地大中城市首位的深圳而言,压力自然不小。正因如此,深圳楼市本轮的“疫病景气”被认为是来得突然。

为什么都在疯抢深圳的房子?

有业内人士透露,近期深圳房价大涨的主要原因是,企业主全款买了房之后,可以用来做抵押低息贷款。而这一套利模式与地方政府颁布的疫情期间“中小微企业贷款贴息项目实施办法”有关。

据多位房地产销售、中介透露,这一波楼市主力军以改善需求和投资客为主,他们出手迅速,对房价承受能力较强,不单纯出于投资目的,更多是将楼市作为资金避险的港湾。

而据证券时报报道,主要是投资客的涌入。仅仅是依靠刚需置业者,很难出现这样的快速拉升现象,但一个点被引爆,就难免会传导到其他区域,所以很多刚需置业者也被搞得不安。

基金君也从一位熟悉的中介了解了情况,中介称,现在引起疫情蔓延,全球都在放水救经济,而投资者害怕资产贬值,选择在深圳购房保值。

有分析认为,市场对于通胀和货币贬值的预期非常强烈,深圳作为全国经济和房地产最发达的城市之一,必然成为各路避险资金寻求资产保值增值的首选城市,这些资金快速涌入楼市,专门抢购好地段的好房子,导致深圳楼市局部异动显著。

具体怎么操作呢?表面上跟房地产相关的贷款政策仍未松动,但疫情给一些投资客提供了一个新的机会——金融机构通过调整政策、落实优惠利率来扶持小微企业的生产经营,这种贷款似乎也被一些投资客看中。

上述中介简单地跟基金君介绍操作手法。

深圳千万豪宅秒光背后:竟能疫情“贴息贷款”炒房

这笔贷款有多便宜?微博也有博主简单算了一下。

深圳千万豪宅秒光背后:竟能疫情“贴息贷款”炒房

原来,如果名下有一套红本在手的房子以及注册公司,就可以尝试申请。至于究竟能贷到多少,银行会通过随机抽取的评估公司来衡量,一般按照评估价7成执行。不过,还是有一些具体细节的要求,例如申请者名下必须拥有一个持股20%以上、经营满两年的公司。刚注册的公司也存在可以申请的可能,但贷款额度相对降低。此外,申请者名下公司营业执照、相关资产证明、银行流水记录、购销合同等资料也需要备齐。

没有注册公司怎么办?直接购买一个工商注册经营2年且目前还在经营的公司即可,市面价格也就几千元。对于购销合同,通常用来证明公司的资金用途,因为申请经营贷的公司也有一定的行业要求。“购销合同也可以花钱购买,其实这些资料都是为了满足监管层相关要求,保证资金出去表面不违规。”中介人员透露。

当地某国有银行深圳区域的一位人士则向媒体指出:以往实操过程中,除非上层政策收紧,银行会临时要求客户提供相关材料证明贷款用途,一旦贷款用途与申请时描述不一致,银行会限期收回贷款。如监管层未明令严控,银行也就睁只眼闭只眼,不会认真监控资金流向。

深圳千万豪宅秒光背后:竟能疫情“贴息贷款”炒房

深圳住建局:开展为期三个月的市场乱象专项整治行动

19日,近段时间以来,深圳局部片区的二手房价大幅上涨,新房市场出现“喝茶费”等乱象,引起各界关注。对此,深圳市住房和建设局对此作出回应。

深圳市住房和建设局指出,近期部分热点片区、热点楼盘二手房价格有所上涨,主要是前期积累的需求集中释放造成的,同时个别楼盘也存在中介和自媒体炒作引发价格上涨预期。据调查,3月份深圳二手住宅均价为每平方米64000元左右,价格总体稳定,市场价格涨幅不大,并未出现个别媒体炒作的价格整体上涨情况。

对部分市民反映个别楼盘“收取喝茶费”“捂盘惜售”“恶意加价”等问题,当局高度重视,已会同各区和相关部门深入调查,将根据调查结果对恶意炒作房价的行为依法依规严肃处理。

在住房供应方面,今年深圳将新开工建设商品住房1000万平方米左右,通过加大土地供给、加快新房入市,确保房地产市场供需平衡、价格平稳。同时,针对二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价、机构及个人恶意炒作房价、部分自媒体发布扰乱市场秩序不实言论、评估机构高评高贷、“黑中介”违规经营等现象,联合相关部门开展为期三个月的市场乱象专项整治行动,坚决打击违法违规行为,促进房地产市场平稳健康发展。

就在16日傍晚,深圳住建局发布《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》。《通知》指出,受肺炎疫情影响,深圳房地产项目工地停工,工期延误严重影响项目施工进度,在建项目不能按时入市,一方面企业销售进度延后,面临资金和经营压力;另一方面深圳房地产市场也出现供应紧张等问题,不利于满足居民合理住房需求和维护房地产市场稳定。

通知规定,加快商品房供应,有利于避免因疫情导致供应大幅减少进而引起市场波动,有利于维护房地产市场稳定。申请商品房预售的,必须符合土地出让合同和规划许可条件等要求,并保证项目工程质量。今年内,高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目,可以申请预售。深圳住建局认为,深圳房地产市场较为成熟,市场化程度较高,各项监管制度较为完善。加快形成商品房有效供应,有利于避免因疫情导致供应大幅减少进而引起市场波动,维护本市房地产市场稳定。

李迅雷最新发布报告表示,这一波买房的主力,很多来自于一些企业主。有业内人士透露,近期深圳房价大涨的主要原因是,企业主全款买了房之后,可以用来做抵押低息贷款。而这一套利模式与地方政府颁布的疫情期间“中小微企业贷款贴息项目实施办法”有关。当然,这只是某些城市的个案,不能把房价上涨的原因全部归结为“贴息套利”。我以为还有其他两大原因,而这两大原因都属于结构性的。一是与我国人口的流向与分化有关,2019年,杭州人口比上年猛增55.4万人,而深圳同比增加41.22万人,成为全国人口流入最多的两大城市。人口的大规模流入,增加了楼市需求。二是与居民收入结构的变化有关,这些年来,高收入阶层的收入增速大幅高于其他收入阶层的收入增长,例如,根据国家统计局的统计公报,2016-2019年,高收入组的人均可支配收入累计增长29%,而中等收入组的累计增长只有19%,绝对收入和相对收入之间的差距均在扩大。

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